Remates
¿Qué es el remate? Es el ofrecimiento que en su momento y lugar previamente
determinado se hace a viva voz, por el martillero o subastador o rematador de algo
para vender buscando el mejor precio.
Historia
Es una tarea muy difícil de sintetizar en pocas páginas por la relevancia histórica y actual que involucra la Subasta Pública.
Esta espectacular forma de venta, es de antiquísima data, se remonta a la época de los Asirios y Caldeos, 2000 años antes de Cristo.
Aquellos utilizaban el remate en la venta de pescado y curiosamente de las embarcaciones que los transportaban.
Los Fenicios, históricamente considerados como los pioneros del comercio, les da un más amplio desarrollo, al vender telas, frutas y bienes artesanales que no producían ellos; pero si comercializaban a viva voz. Aquí aparece por primera vez la figura de la intermediación.
Ya en épocas más conocidas históricamente el Imperio Romano ubica el remate primordialmente en sus transacciones comerciales, realizadas con el botín obtenido en sus conquistas. Botín que también incluía al hombre en la aceptación general del vocablo: hombres, mujeres y niños, realizando mediante el remate, la venta de esclavos.
Los antiguos romanos que también remataban sus bienes ejercían el acto en unos predios denominados ATRIUN AUCTIONARIIUM. Quien vendía la propiedad (bienes muebles e inmuebles), eran llamados DOMINUS, quien organizaba, regulaba y según los casos hasta podían financiar la venta, se le apoderaba ARGENTARIUS.
El que difundía, promovía y dirigía la subasta (Rematador o Martillero), se le llamaba PRAECO.
La designación de EMTOR, se le asignaba a quien a la postre, resultaba el mejor postor.
Se sabe también, que los compradores no declaraban abiertamente su oferta. Por el contrario, hacían guiñadas o señas con las manos al interesarse por el lote.
La casa más antigua de remates del mundo lo constituyó La Estocolmo Auction House, fundada en Suecia en 1674.
En Roma y Grecia eran conocidas todas las formas de subastas. Administrativas, judiciales y particulares. La que más trascendió fue la subasta administrativa. Recuérdese que la palabra subasta se usaba en la época, no como se conoce ahora. Se empleaba, tipo licitación, para la percepción de impuestos y el arriendo de obras públicas.
El medio más eficaz para la adjudicación de tareas era bajo acción del remate, acto que no revestía como hoy, carácter comercial sino que era un medio imparcial para asignar cargos o emprendimiento.
Es innegable que el rematador nace como un auxiliar de la justicia y sus primeras actividades son por orden de la autoridad.
Para determinar el lugar donde se iba a hacer el ofrecimiento por el pregonero se señalaba con un asta, de donde nace la palabra “subasta” etimológicamente bajo el asta. En la actualidad ese señalamiento lo determina con la bandera de remate, símbolo inequívoco del lugar donde se efectúa el mismo.
Al acto en sí, se llamo almoneda, que significa venta pública de bienes que se hace con intervención de la justicia.
Tenemos en consecuencia como el origen el pregonero que subasta, ofrece, actúa, nace el verbo subastar que se hace sinónimo del americanismo rematar que se define como la final adjudicación que se hace de los bienes que se venden en almoneda al comprador de mejor puja y condición.
Para finalizar la puja; final del acto de subastar, se daba un golpe, aparece aquí el origen del martillo, al igual que los jueces, porque dando el martillazo, se fija, queda hecha o firma la venta, en los jueces la sentencia, de hecho surge de aquí el martillero.
En consecuencia son sinónimos: subastador, rematador y martillero y también: subasta y remate.
Le caben dos grandes divisiones: el remate forzoso, fruto de un juicio o el remate privado, que lo ordena motu propio el dueño de la cosa a rematarse.
También existen los remates extrajudiciales los cuales se realizan bajo la carta orgánica y por orden del Banco Hipotecario, Agencia Nacional de Vivienda entre otros para poder recuperar la deuda sobre créditos otorgados.
Elementos que conforman el remate: Para poder llevar a cabo un remate se necesita imprescindiblemente cuatro elementos: el rematador, la cosa a rematarse, la orden para que ello se produzca y el anuncio del remate.
Y para concretarlo, un quinto elemento: el adquirente o comprador.
Aunque la esencia del remate es la puja de los postores, que nos demostraría la necesidad de más de un oferente, ese aspecto no es imprescindible para que el martillero adjudique de una sola oferta el lote, siempre y cuando cubra el precio mínimo o en su defecto sea suficientemente razonable a juicio del rematador.
El remate judicial
La subasta judicial se caracteriza por la transferencia coactiva del dominio por incumplimiento de las obligaciones, sea porque el obligado no quiere pagar o porque carece de legitimación para disponer por sí del patrimonio involucrado.
Los ejecutados siguen siendo titulares del dominio hasta el momento de la traslación oficiosa de los bienes, que se produce con el otorgamiento de la escritura pública.
Información y tips relevantes para adquirir en remates judiciales
1 – LEER ATENTAMENTE EL EDICTO DE REMATE
tiene un aspecto informativo del acto el cual va contar con los elementos de acuerdo al artículo 387.2 del Código General del Proceso:
– Día, hora y lugar de la subasta.
– Nombre del Rematador y matrícula.
– Se identificará el expediente para que los interesados puedan acceder al mismo con su profesional de confianza.
– En caso de inmuebles: ubicación, superficie, padrón, extensión del frente, número de puerta (si lo tuviere), algún otro dato relevante.
– El remate se practica sin base y al mejor postor.
– Monto de la seña.
– Tipo de moneda y medios de pago.
El edicto contiene las bases del remate y se publicaran en el Diario Oficial y en otro Diario de circulación del lugar donde se realizará el remate.
2 – QUE DINERO DEBO LLEVAR AL REMATE
En el edicto queda establecido cual es el porcentaje de la seña y de la comisión del rematador.
En el caso de los bienes inmuebles la seña no deberá ser menor a un 10% (artículo número 387, numeral f, del Código General del Proceso) del precio de venta, en la actualidad habitualmente se establece en el edicto que es de un 30% del precio subastado. La comisión y impuestos es de un 3,66% del precio subastado.
Ejemplo:
Precio obtenido en el remate: U$S 100.000.
El comprador deberá pagar: 33,66% por concepto de seña y comisión: U$S 33.660.
En el momento del remate se efectúa el pago. El medio de pago que se estila por diferentes razones es la letra de cambio. No se aceptan cheques certificados, porque específicamente la ley de cheques prohíbe su endoso.
Es relevante que como sujeto obligado de la Ley procedente al Lavado de Activos el rematador solicitara el origen de fondos del comprador acompañado de documentación si estime conveniente y declaración jurada.
LO IDEAL ES: que el interesado concurra al remate con una letra de cambio por el 40% del total del precio máximo a ofertar más el 3,66% y el dinero sobrante se acreditara al saldo de precio.
3 – DEUDAS A TENER EN CUENTA
IMPUESTOS QUE SE DESCUENTAN DEL PRECIO: son los necesarios para escriturar, Contribución Inmobiliaria y Impuesto de Primaria, Artículo 387 literal f.
Puede suceder que la sumatoria de las deudas de ambos impuestos supere el valor de venta a la bajada del martillo (no es lo habitual). En dicha excepción el comprador deberá pagar la diferencia entre su oferta y la deuda.
IMPUESTOS Y DEUDAS QUE NO SE DESCUENTAN DEL PRECIO: no son necesarios para escriturar. Solo se pueden descontar con previa autorización judicial: Impuesto de puerta (tributos domiciliarios), Tasa de Saneamiento, Gastos
comunes (unidades en régimen de propiedad horizontal, incluye también fondo de reserva, fondo de obra, cada caso en concreto puede ser diferente).
En el caso de la Ejecución de la hipoteca recíproca los gastos comunes adeudados habitualmente se pagan con la ejecución.
4 - DEUDAS DE BPS
La posición doctrinaria mayoritaria en dicho aspecto y es la que tomamos como referencia es que para ejecución forzadas judiciales no se mantiene el derecho real por las deudas de aportes de BPS impagos.
Hay que hacer una distinción aquellos aportes que gravan con derecho real al inmueble como lo son las construcciones, reformas etc. y los que son deudas personales como: cargas sociales y retenciones efectuadas por las empresas.
5 – REMATE SIN BASE
Por ley número 15.508 artículo 2 numeral D indica a texto expreso dentro de las facultades del rematador “Suspender o diferir el remate, toda vez que las pujas no alcancen el precio que se le haya establecido como límite y en defecto de señalamiento, el que se considere competente. Se entiende precio competente, el que no cause grave perjuicio.
El rematador no puede vender a cualquier precio, queda a criterio del rematador que valor es correcto para poder comenzar y finalizar la puja sin causar perjuicio a su comitente.
6 - EMBARGOS
El artículo número 389.1 del Código General del Proceso a texto expreso nos indica: “En todos los casos de venta judicial el tribunal dispondrá de oficio el levantamiento de todos los embargos e interdicciones que afecten el bien vendido, sean de la fecha que fueren, lo que comunicará posteriormente a quien corresponda”.
7 - HÍPOTESIS DE QUE EL BIEN A SER SUBASTADO CUENTA CON UNA HIPOTECA A FAVOR DE UN TERCERO
El artículo número 2340 del Código Civil establece: “La hipoteca da derecho al acreedor de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuese el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido los bienes hipotecados en subasta judicial, practicada con citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca”.
8 - SALDO DE PRECIO
El comprador según el artículo número 387.2 el plazo para integrar el saldo de precio es de 20 días corridos a partir del día hábil siguiente al de notificación del auto aprobatorio del remate, que no se interrumpirá por las ferias judiciales ni por la semana de turismo.
9 - ENTREGA DEL INMUEBLE
Al efectuar el pago del saldo de precio y firmada la escritura el comprador está en condiciones de solicitar la entrega del inmueble.
Generalmente los inmuebles están “ocupados” por lo cual es conveniente negociar con los individuos que habitan allí para llegar a un acuerdo .
En caso de que la negociación no prospere se puede recurrir a la vía judicial con el procedimiento “entrega de la cosa” previsto en el artículo número 396 Código General del Proceso.
10 – LEY DE URGENTE CONSIDERACIÓN LEY 19.889: modifica el régimen de pago en la venta de bienes
El articulo número 35 de la Ley 19.210 de Inclusión Financiera, establecía que toda compra mayor a U.I. 40.000 (en la actualidad U$S 4.373), debía ser abonado mediante letra de cambio o transferencia bancaria.
Hoy en día si el individuo adquiere un bien cuyo valor es de hasta a U.I. 1.000.000 (hoy U$S109.328), puede pagarlo totalmente en efectivo, como detallamos en los puntos anteriores habitualmente se realiza mediante transferencia bancaria o letra de cambio.
Si adquiere un bien con un valor mayor a U.I. 1.000.000 puede pagarlos en forma combinada, es decir, hasta U.I. 1.000.000 puede abonar en efectivo y el saldo debe efectuarlo mediante: letra de cambio o transferencia bancaria.
11 – CAUSALES DE SUSPENCIÓN DEL REMATE
– Por pago de la deuda. El deudor puede saldar el precio previamente al remate.
– Por convenio de la forma de pago. Las partes firman un acuerdo en el cual se establece que se suspenden el remate y establecen la modalidad de pago saldando parcialmente la deuda.
– Por vicios en la tramitación de la subasta. Problema jurídico procesal el cual deberá ser subsanado antes de efectuar la subasta.
12 - CONCLUSIÓN PARA REALIZAR UNA BUENA COMPRA
Evacuar todo tipo de duda con el Rematador y profesional de confianza previamente al remate.
No dude en llamar al rematador porque muchas veces pudo ingresar al inmueble y realizó una inspección ocular del mismo; es de utilidad que proporcione detalles sobre el estado de conservación. Aspecto relevante para inversores como para futuros propietarios, a la hora de evaluar costos a futuro (reformas, acondicionamiento).
Si reside en el interior y compra en Montevideo deberá constituir domicilio dentro del radio del Juzgado, es decir deberá proporcionar domicilio en Montevideo, para que se le puedan enviar notificaciones por parte del Juzgado.
13 – SERVICIO DE ALQUILER DE MARTILLO
Ofrecemos el servicio de “alquiler de martillo”, el mismo consiste en brindar los servicios de nuestro rematador público Matías Medina López matrícula 6478, para diversos tipos de clientes que lo deseen contratar, ya sea rural, maquinaria, vehículos o inmuebles.
Defendemos su mercadería con el profesionalismo, compromiso y tesón que nos caracteriza.
Estamos siempre abiertos para rematar bienes inmuebles como también muebles: mercadería en general, antigüedades, ganado, maquinaria, vehículos, entre otras posibilidades.
“Lo Toca, Lo Vende”